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买房:究竟是投资还是消费
关闭此窗口     加入时间:2007-02-08  点击数:3111 
 

    有人称:房产商每卖出一套房子就等于消灭一个现在或将来的百万富翁。的确,在一些大中城市,近几年随着房价的不断攀升,居民在住房方面的花费与日俱增。按照国外发达国家的统计方法,简单地将购买住房列为投资,在我国现阶段是不合适的。购买住房在我国现阶段,绝大部分应算作消费行为。关键是要降低房价,让普通消费者也能买得起房,不因房价过高成为居民的一个沉重负担。

    在衣食住行中,从居民口袋中掏去了大把钞票的当属房子,它不仅把许多居民多年的积蓄掏之一空,而且还使父母或亲友承担部分的购房款;它不仅把你现在的钱掏空,还提前花去了你将来要赚到的钱,使你每天一睁眼就要向银行交去几百元大票。对此,有人称:房产商每卖出一套房子就等于消灭一个现在或将来的百万富翁。的确,在一些大中城市,近几年随着房价的不断攀升,居民在住房方面的花费与日俱增,房价的涨幅远远超出了大多数人的预期,一些寄希望于房价能回落的消费者尤其是持币待购者,一部分人为此多付出了几万、十几万甚至几十万的房款,另一部分人只好望房兴叹。的确,房子就像一只无底的洞,大量吞下你手中有限的钞票,成为家庭支出中最大也是最难承受的花费。

    2006年,房地产可谓牛气冲天。据统计,前11个月累计全国35个大中城市房屋销售价格比上年同期上涨5.5%,其中深圳房价上涨12.8%,北京上涨9.7%,大连上涨8.5%,厦门上涨8%。房价的上涨助推了房地产投资的快速增长。前11个月累计,全国房地产开发投资额比上年同期增长24%,其中住宅投资增长31%。

    房价的上涨在某种程度上加剧了人们的“买涨不买落”心理,一些持币观望者因担心房价的进一步上扬而加入了购房的行列。据统计,2006年前11个月累计,全国商品房销售额比上年同期增长17.9%,其中住宅销售额增长18.8%。

    而在现行的统计中,居民购房是作为投资,而没有算作消费,也就是说居民购买的住房属于投资品,而不是消费品,其理由是:住房使用期限长,单位价值高,完全符合固定资产的一般标准。

    在对住房属性的界定中,住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产,在支出法gdp核算中归入固定资本形成。也就是说,不仅经营单位购置的厂房是固定资本,居民个人购买用于居住的住宅,也都是投资品,而非消费品。但从现实看,把房子作为投资品容易产生一些误导:

    一是会造成以住房租赁经营为业务的房地产基金、信托投资公司等经营单位利用自身的资金优势,与居民争购有限的房地产资源,从而大幅度推高房价,加大居民的居住成本。实际上从人们的生活习惯上看,衣食住行是人类消费的最基本方面,因此衣服、食品、住房、交通等成为人们最重要的消费品。所以,根据人们的生活习惯,把住房列入如同汽车、钻石一样的耐用消费品,应当更加符合人们的心理。

    二是尽管统计上把住房当作投资统计是国际通用做法,但在我国目前阶段情况比较特殊,需要具体分析。一般来说,住房拥有者有两种用途,一是自己居住,另一种是出租。前者属于满足自己需要的消费行为,后者则属于抑制自己消费、增加收益的投资行为。而对于现在购买住房对绝大多数人来说,是为了自己住,是解决“衣食住行”中“住”的问题,是消费。正是因为“住房”是大部分人必需的消费品,才成了另一些人“炒房”、“投资”的对象。按照国外发达国家的统计方法,简单地将购买住房列为投资,在我国现阶段是不合适的。购买住房在我国现阶段,绝大部分应算作消费行为。

    三是由于房屋在居民消费或投资中占的权重大,在现行中的cpi统计中,居民的居住支出价格仅仅包括房租、水电、燃气等价格,并没有真实反映房价的涨幅。由于我国住房租赁市场不发达,因而房屋租赁价格始终维持在较低水平,上升缓慢。与租赁市场形成鲜明对比的是,近几年房地产销售价格上涨迅猛。2006年,35个大中城市房屋销售价格高于房屋租赁价格指数4.4个点。因此,我国房屋销售价格的增速明显快于租赁价格的增速,城镇居民的实际购房支出要远高于统计调查中的住房消费支出。

    此外,在近几年房地产的投资或投机中,不仅房地产开发商、炒房团、外国投机者都参与了商品房屋“囤积”和投机行为,住房信贷的失控也在很大程度上助长了房地产的投资和投机性需求。这些因素从根本上推高了房价,远远超过了广大老百姓的实际收入水平,房子成为挤压居民其他消费支出的重要商品。

    不论房子是属于投资品还是消费品,关键是要降低房价,让普通消费者也能买得起房,不因房价过高也成为居民的一个沉重负担。

    扩大住房内需,一方面不能简单地理解为把大多数民众的存款都投放到住房消费上,要尽快改变已经出现的居民住房消费透支现象,改变因购房而挤占其他消费的问题,努力使居住开支占居民可支配收入中的比重,控制在一定的限度之内,尽量让普通居民住得更舒适一些;另一方面要抑制房地产发展的过热势头,更不能把发展房地产开发业作为战略重点,而应当是在不影响耕地和环境保护等关系我国经济社会可持续发展的因素的基础上,发挥住房消费对内需的拉动力。 (作者系本报特约供稿人、高级统计师)

    (作者:梁达)    

 
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